Det er også store forskjeller i hvor stor andel av handlene som ender med konflikt. I Sverige har man de siste 20 årene hatt en markant nedgang i konfliktnivået, mens man i Norge har hatt en stadig oppgang. Avhendingsloven fra 1992 var ment å motvirke dette, men verken denne eller den stadig innskjerpingen av reklamasjonsfristene har hjulpet.
Årsakene til dette kan være flere, men jeg tror vi har noe å lære av svenskene på dette feltet. Stikkordene er «kjøpers undersøkelsesplikt».
I Norge starter salgsprosessen typisk ved at man kontakter megler, som igjen kontakter takstmann før prospekt skrives og boligen legges ut på Finn.no og annonseres i avisen.
Samtidig annonseres det gjerne en felles visning. Hvis ikke eiendommen blir «kuppet» allerede før oppsatt visning, går det i alle fall hurtig når budrunden først kommer i gang.
Denne kommer i gang så snart loven tillater, og er ofte unnagjort på svært kort tid. Plutselig avtale inngått og man har i praksis ikke fått undersøkt eiendommen i det hele tatt.
Deretter innbetales 10 prosent av kjøpesummen og resten ved overtakelse. Så følger et kontraktsmøte noen uker etter, men dette er bare en formalisering av den avtalen som allerede er inngått i det selger aksepterer kjøpers bud. I tiden frem til dette møtet har man i praksis ingen rett til å undersøke eiendommen og flere meglere fraråder selgere å gi slik tilgang. Forståelig nok – de vil ha handelen overstått og provisjonen utbetalt.
I Sverige er prosessen identisk, men til forskjell fra her inngås ikke bindende avtale før kontraktsmøtet. I tiden frem til kontraktsmøtet har kjøper rett til å undersøke eiendommen etter eget ønske. Dersom kjøper oppdager mangler har han rett til å gå fra avtalen og få tilbake de 10 prosent. Dersom det er mindre forhold som avdekkes forhandles det typisk frem en løsning før bindende kontrakt inngås.
Fordelene med denne vrien er åpenbar. Dersom kjøper oppdager feil etter å hatt tid og mulighet til å få boligen undersøkt med fagkyndig bistand er det i praksis kun tilbakeholdte opplysninger fra selger som konstituerer en «mangel» i kjøpsrettslig forstand. Og man får tro at lysten til å holde tilbake opplysninger minker når man vet at kjøper har rett til å undersøke eiendommen med fagkyndig hjelp i ro og mak frem til avtalen inngås. I Norge må man i praksis utøve sin «undersøkelsesplikt» i løpet av visningen – det er umulig og åpenbart konfliktskapende. Den konfliktdempende virkningen vil dessuten dra teppet bort under eierskifteforsikringsselskapene og forhåpentligvis ha en dempende effekt på de oppjagede budrundene vi er vant med her til lands.
Denne vrien er så enkel at jeg har vanskelig for å forstå hvorfor den ikke er praksis i Norge. Avtalefriheten innebærer nemlig at man også har frihet til å avtale når en avtale er å betrakte som bindende – dette må ikke være på det tidspunktet kjøpers tilbud aksepteres muntlig av selger. Når dette likevel er praksis i Norge tror jeg mye har med meglerstanden å gjøre. Provisjonen til norske eiendomsmeglere er gjennomgående lavere enn i Sverige. Dette tvinger meglerne til å øke volumene og de med flest mulig handler hylles i mediene. Når prispresset er stort har de interesse i å bli fort ferdige og få utbetalt sin provisjon så kjapt som mulig. Det høye konfliktnivået gjør dessuten at både eierskifteforsikring og – enda verre – såkalt boligkjøperforsikring fremstår som attraktive produkter og provisjon av salg av slike er en viktig inntektskilde for eiendomsmeglerne. Men konkurransen i meglermarkedet kan samtidig være nøkkelen til endret praksis i Norge. Her i Bergen har Kaland & Partners innført obligatorisk boligsalgsrapport for sine kunder – åpenbart for å hevde seg i konkurransen. Hvem blir første eiendomsmegler med to ukers åpent kjøp?
- Bengt Waldow er Bonansa faste jusekspert. Han har eiendomsrett som sitt spesialfelt.
