BENGT WALDOW er Bonansas faste jusekspert.
Dette har selvsagt dramatiske følger for kjøper, slik at det beste rådet til kjøpere er å reklamere skriftlig så snart som man mistenker at noe kan være galt og at man siden følger opp denne reklamasjonen så snart man vet mer.
I alle avtaleforhold vil det være flere frister for når man må klage – eller reklamere – som er den korrekte juridiske betegnelsen. Er du for sent ute kan retten til å reklamere være ute og en ellers god sak
Når det gjelder fast eiendom er dette helst i forbindelse med mangler avdekket etter kjøp av eiendommen, eller ved utførelse av håndverkertjenester på denne.
Årsaken til at lov og rettspraksis opererer med slike reklamasjonsfrister er av hensyn til selgeren. Denne har et legitimt og beskyttelsesverdig behov for å på ett eller annet tidspunkt «bli ferdig med handelen» og bli fritatt for videre risiko for mangler som heftet ved eiendommen eller arbeidet ved leveringen. Det gir heller ikke særlig mening at et avtaleforhold åpent over lengre tid fordi bevisene svekkes over tid. Hensynet til kjøper er like viktig og denne må ha tid til å oppdage og ta stilling til eventuelle mangler
De absolutte fristene fastsetter ytterpunktet i tid for på hvilket tidspunkt kjøper i det hele tatt kan reklamere. For så vel forbrukerkjøp av eiendom som for forbrukerkjøp av håndverkertjenester er den absolutte reklamasjonsfristen fem år. Forbrukerkjøp av eiendom er det tale om når salget går gjennom megler og for håndverkertjenester er det alltid tale om forbrukerkjøp når kjøper er en forbruker. Det finnes enkelte unntak fra femårsfristen for håndverkertjenester, men i det praktiske liv vil det i de fleste tilfeller være tale om fem år, men noen ganger to. Vurderingen av hvilken absolutt frist som gjelder ved håndverksarbeid er om resultatet av tjenesten er ment å vare «vesentlig lengre» enn to år.
De absolutte reklamasjonsfristene løper normalt sett fra kjøpers overtakelse av den faste eiendom og fra det tidspunktet et resultat av håndverkeravtaler er ferdig. Disse fristene volder stort sett lite bry for forbrukere fordi de går direkte frem av loven og fordi det stort sett er enkelt å beregne når de starter å løpe.
Adskillig verre er det med de relative fristene. Lengden på disse går ikke direkte frem av loven, de vil være ulike fra sak til sak og fordi det kan være vanskelig å finne frem til når de begynner å løpe.
De begynner å løpe på det tidspunkt kjøper oppdager eller burde oppdaget den påståtte manglene. Det er sjelden vanskelig å finne frem til når de faktisk ble oppdaget, men tidspunktet for når de burde vært oppdaget er vanskeligere. I «burde» ligger det et spørsmål om når en normalt oppegående og oppmerksom huseier vil forventes å oppdage det aktuelle forholdet. Det er rom for individuelle variasjoner og det aktuelle faktum i saken vil til sammen bestemme hvilket tidspunkt som må legges til grunn.
Lengden på den relative reklamasjonsfristen er «innen rimelig tid» og er fleksibelt, hvilket også medfører store individuelle variasjoner i hva domstolene godtar fra det ene enkelttilfellet til det andre. På mange måter lever den relative reklamasjonsfristen sitt eget liv i hvert enkelt avtaleforhold og enklest blir det ofte å snu på hele spørsmålet: Er det noen grunn til at det gikk så lang tid mellom tidspunktet da mangelen ble eller burde blitt avdekket og den aktuelle reklamasjonen?
Skal man forsøke å si noe helt generelt vil man vanligvis leve farlig dersom man venter særlig mer enn to måneder. Kommer man over tre måneder, uten å ha noen særlig god grunn for det vil man risikere å være for sent ute.
Unntak fra reglene om absolutt og relative reklamasjonsfrister gjør seg gjeldende der selger har opptrådt svært klanderverdig. Det er ingen grunn til å ta hensyn til en slik selger og dermed faller begrunnelsen for reklamasjonsfristen bort – har man for eksempel solgt en bolig og holdt tilbake vesentlige negative opplysninger har man ikke krav på den beskyttelse reglene om reklamasjonsfrist gir.
