For første gang er det utført en omfattende undersøkelse om dommer for mangler og feil ved boliger. 417 dommer for mangler ved boliger er undersøkt, og resultatene er veldig nedslående for kjøperne.

Huskjøperne vinner kun tre av ti saker eller vinner kun delvis. Selgerne får medhold i flere saker, fire av ti.

Kjøperen fikk fullt medhold i 28,3 prosent av sakene, selgeren fullt medhold i 37,9 prosent og 33,8 prosent av sakene er dels vunnet, dels tapt.

Anses saken som dels vunnet, dels tapt må man ofte dekke saksomkostninger selv, og man kan dømmes til å betale motpartens saksomkostninger. Det kan bety store kostnader for kjøper.

Takstmenn gir relativt ofte feilaktige opplysninger om eiendommene, viser undersøkelsen. Meglerne gjør også feil, men ikke så mye som takstmennene.

Undersøkelsen er utført av Einar Mo, førstelektor ved Høgskolen i Telemark. Mo har tidligere jobbet som advokat.

– Har folk for høye forventninger til boligens tilstand?

– Nå synser jeg; Men vi er kanskje skapt sånn at når vi skal kjøpe noe nytt som er gammelt forventer at det skal være tipp topp. Selv om det er nytt for oss, er det ikke nytt. Forventningene danner grunnlag for mangelskravene. Forventninger er nøkkelordet. Men det er utenfor min forskning, sier Mo.

– Takstbransjen sitter i en knipe

Kan man stole på takstmenn? Ja, det kan man, mener Espen Fuglesang, administrerende direktør i NITO Takst.

– Takstmenn kan du stole på. De gjør en god jobb og innehar en god teknisk kompetanse, men de må få bruke det produktet som er mest riktig å bruke i salgssammenheng, den nye Boligsalgsrapporten basert på en ny standard. Det er nøkkelen til å redusere antall tvister, sier direktøren.

Takstbransjen sitter i en knipe, mener han. Så lenge man bruker verditakster og de gamle tilstandsrapportene, vil det ikke bli noe bedring.

Den nye Boligsalgsrapporten er en mer avansert takstrapport som vurderer boligens tilstand, man går blant annet inn i konstruksjonene for å sjekke fukt. Den ville avdekket fuktige bad og kjellere, samt andre feil, mener Fuglesang.

Boligsalgsrapporten ble foreslått obligatorisk av bransjen fra 1. januar for å få ned konfliktnivået, men Eiendom Norge (bransjeorganisasjon for eiendomsmeglingsforetak) trakk seg fra kravet. Det var ifølge Eiendom Norge fordi Finanstilsynet kom med en uttalelse om at meglerne ikke på generelt grunnlag kunne gjøre et slikt produkt obligatorisk.

– Går gjennom boligen overfladisk
NITO Takst er klar over at man ikke har klart å avdekke de viktige feilene når man har brukt verdi- og lånetakst og den gamle boligsalgsrapporten.

Verdi- og lånetaksten er ikke egnet til salg, fordi den omtrent bare vurderer prisen, mener Fuglesang.

– Man får bare med seg åpenbare feil. Og den gamle boligsalgsrapporten er ikke grundig nok, fordi man går gjennom boligen overfladisk ved å se etter symptomer, synlig feil og utfører enkle målinger. Man foretar ikke inngripen i konstruksjoner man vet det er hyppig skaderisiko, og den baserer seg på mye skjønn, sier Fuglesang.

Kjøper måtte betale 120.000 kroner

Målet for en selger bør være å vinne. Taper man delvis eller fullstendig må man stort sett dekke sakskostnadene, og det er ikke billig.

Einar Mo har et inntrykk av at det ikke lønner seg med søksmål med mange krav, at det da ender med at selger vinner litt og kjøper vinner litt. Det kan være man bør ta for seg tvistepunktene man er sikre på å vinne frem med.

Han har sett eksempler på at kjøper nærmest har ruinert seg økonomisk ved å gå til retten og ikke vinne.

En kjøper hadde fremmet prisavslag på nesten 230.000 kroner. Det var prisen for å utbedre skaden.

På grunn av fratrekk for alder og lignende fikk kjøperen kun 30.000 kroner i erstatning.

Han vant i «beskjeden grad», og ble dømt til å betale selgerens sakskostnader på 70.000 kroner i tingretten og 55.000 kroner i lagmannsretten.

Disse sakene vant kjøper

Sakene som ble vunnet er i stor grad begrunnet med brudd på opplysningsplikten, stort sett skriftlig informasjon.

I tre prosent av sakene har man vunnet frem på grunn av muntlig informasjon fra megler og 7,1 prosent på grunn av muntlige opplysninger fra selger.

– Da kan man trygt trekke konklusjonen at det er vanskelig å vinne frem hvis man påstår at noe er sagt muntlig. Det henger nok sammen med at domstolen ikke vet hva som er sagt, dommerne vet ikke hva de skal tro, sier Mo.

Boligsalgsrapport, takst eller takstrapport var den største feilkilden, på 36 prosent.

– Henger man bjellen på katten, så er det takstmenn som lager disse rapportene. Det kan være at takstrapportene ikke er grundige nok. Å gjøre rapportene mer omfattende, som det var snakk om, ville vært bra, sier Mo.

Fakta om undersøkelsen

  • Boligene omfattet av undersøkelsen er «solgt som den er» av eiendomsmegler eller advokat med bevilling.
  • Dommene er avsagt av lagmannsretten og tingretten. 295 er fra lagmannsretten og 122 fra tingretten.
  • Sakene går på avhendingsloven, «lov om avhending av fast eigedom».