Noen bud etterfølges av forbehold. Forbeholdene kan være alt fra tid for overtagelse og forbehold om finansiering, til forbehold om å få med lampen i gangen. Dette er meglernes underligste eksempler på forbehold.

– Forbehold er ikke noen enkel affære. Mitt konkrete råd til selgere er at man ikke skal godta forbehold, sier Carsten Pihl, forbrukerrådgiver for bolighandelen hos Norges Eiendomsmeglerforbund.

Han mener forbehold om overtagelse og innflytting er greie så lenge de er datofestet – og passer med de planene man har.

Hvordan skal du egentlig forholde deg til forbehold om alt fra overtakelse til membran på badet? Vi har spurt Thomas Bartholdsen i Forbrukerrådet, Nils O.M. Nordvik i Nordvik & Partners og Robert Borgås i Ihus.

1. Forbehold om finansiering

Budgiver legger inn bud med forbehold om at vedkommende får lån.

Nils O.M. Nordvik, seniormegler og partner i Nordvik & Partners: – Jeg er veldig skeptisk til å la selgeren akseptere bud med forbehold om finansiering. Hvis budgiver har søkt om lån, men ikke fått svar fra banken, ville jeg ikke akseptert budet. Hvis budgiver har fått et muntlig ja fra banken, men venter på det skriftlige, og banken kan bekrefte, da kan man være noe tryggere. Hvis budgiver nummer to ikke har forbehold og ligger 20.000 kroner under ville jeg valgt det budet uten forbehold.

JA TIL FORBEHOLD: Det er så kort tid mellom visning og budrunde at man bør bruke forbehold hvis man er usikker på boligen, mener Thomas Bartholdsen i Forbrukerrådet. FOTO: Kjell Håkon K. Larsen

Robert Borgås, megler og partner i Ihus: – Det er viktig at finansiering er i orden. Før budet aksepteres gjør vi alt det vi kan for å bekreftet finansiering. Vi er pålagt å legge frem budet. Det skal mye til for at man sier ja.

Thomas Bartholdsen, fagdirektør i Forbrukerrådet: – Det blir en konkret vurdering i det enkelte tilfellet. Hvor mye høyere er budet? Er budgiver troverdig? Det vi vet er at eiendomsmeglere veldig gjerne tilrår å ikke akseptere bud med forbehold. De forsøker ofte å få budgiver til å fjerne forbeholdet.

2. Forbehold om overtagelse

Budgiver legger inn bud med forbehold om en viss dato som overtagelse.

Bartholdsen: – Det er et relativt hyppig brukt forbehold, og konsekvensene av å akseptere bud med et slikt forbehold er veldig oversiktlige.

Nordvik: – Det er viktig å undersøke når folk ønsker å ta over, og det ser du på budskjemaet. Når et bud aksepteres må man avklare tidspunktet for overtagelse. Koster boligen 15 millioner kroner og du må vente et halvt år på pengene, da løper rentene.

Borgås: – Det hender man får bud med forbehold om en spesifikk overtagelsesdato. Da må man se om dette passer med hva som er praktisk mulig for selger før man eventuelt aksepterer budet.

Ekspertenes tips: Dette bør du sjekke på visning

3. Forbehold om byggtekniske forhold

Budgiver legger inn bud forbehold om at badet har membran, at kjelleren er helt tørr eller for eksempel at taket er tett.

SKEPTISK: Nordvik er spesielt skeptisk til forbehold om finansiering og forbehold om byggtekniske forhold. FOTO: Aas, Erlend

Nordvik: – Det er livsfarlig å akseptere forbehold om byggtekniske forhold. Si at du har flyttet inn i leilighet der du ikke kjenner forholdene. Budgiver tar forbehold om byggtekniske ting du ikke har peiling på. Hva om de finner ut at det ti år gamle badet ikke har membran, hva er resultatet? Må du betale et avslag på flere hundre tusen kroner etter salget, eller må du betale for nytt bad?

Bartholdsen: – Hvis du som selger er veldig trygg på at grunnmuren er i god stand så kan du selvfølgelig akseptere et bud med forbehold om at det ikke er behov for omfattende arbeid i grunnmuren. Som selger påtar du deg et større ansvar ved at du går god for at den konkrete tingen er i orden. Det blir et spørsmål om hvor komfortabel du er med risiko, og hvor trygg du er på at boligen er i god tilstand.

Borgås: – Det kommer an på hva forbeholdet gjelder. Noen slike forbehold kan være vanskelig å ta stilling til og noen avklares raskt. Vi må ha en tydelig dialog med budgiver og få klarhet i hva forbeholdet gjelder slik at selger kan ta stilling til det.

4. Forbehold om å få med inventar

Budgiver legger inn bud med forbehold om å lysekronen, sofaen eller vaskemaskinen med på kjøpet.

Nordvik: – Det er helt greit, men du må huske å spesifisere at tingene ikke er nye og at det ikke er sikkert at de har garanti. Kanskje komfyren eller kjøleskapet er ti år gamle og ryker innen overtagelse, da er det viktig å få med i avtalen at du ikke garanterer for teknisk stand.

ROBERT BORGÅS: Det er viktig at finansiering er i orden før man aksepterer et bud, mener han. FOTO: Dagfinn Hobæk

Bartholdsen: – Det er et forbehold som er lett å forholde seg til. Hvis spisestuen er et arveklenodie, er det kanskje vanskelig å si ja til. Belysning som passer veldig godt og som kanskje ikke passer så godt et annet sted, kan selgeren være glad for å slippe å ta med seg videre.

Borgås: – Her er det bedre å være klar på hva som ikke medfølger av inventar i prospektet, slik at det ikke blir noen usikkerhet i etterkant. Vi går igjennom hva selger ønsker å ta med seg og hva som er varig fastmontert under utarbeidelsen av prospektet.

Vurderer du å kjøpe bolig? Sjekk dette først

5. Forbehold om salg av egen bolig

Budgiver legger inn bud med forbehold om at deres nåværende bolig blir solgt til en viss pris.

Borgås: – Slike forbehold kan være vanskelige for en selger å ta stilling til. Vi vurderer objektet, gir selger og budgiver tilbakemelding om det er et lett omsettelig objekt og gir veiledning iht. situasjonen. Det er ofte slike forbehold fjernes når vi får gitt budgiver nok informasjon om at et slikt forbehold ikke kan godtas av selger. Dette er som regel fullt forståelig for en budgiver.

Nordvik: – Det er håpløst. Spesielt hvis man setter en salgspris. Hvis det ikke er satt en pris, så er det nesten å betrakte som ikke-forbehold, for et salg kan være på en krone. Selger kan si at forbeholdet ikke er greit, og heller foreslå lenger overtagelsestid så kjøper rekker å selge.

Bartholdsen: – Dette er et forbehold som er vanskeligere å forholde seg til. Mitt inntrykk er at det brukes oftere i grisgrendte strøk.