Budgiveren hadde for kort tid siden kjøpt en borettslagsleilighet, men forkjøpsretten var ikke avklart.
Derfor la vedkommende inn bud på en annen leilighet i et sameie med «forbehold om at leiligheten jeg allerede har kjøpt blir tatt på forkjøpsrett», altså tatt av noen andre.
ROBERT BORGÅS: Det er viktig at finansiering er i orden før man aksepterer et bud, mener han. FOTO: Dagfinn Hobæk
– Det kunne vi ikke ta stilling til. Det ble en altfor stor risiko, så budet ble ikke godkjent, sier Robert Borgås, partner og eiendomsmegler i Ihus.
Noen bud etterfølges av forbehold. Forbeholdene kan være alt fra tid for overtagelse og forbehold om finansiering, til forbehold om å få med lampen i gangen.
– Ikke godta forbehold
Å akseptere forbehold kan medføre risiko.
I 2013 ble en budgiver dømt til å betale 163.500 kroner i erstatning til en boligselger, ifølge E24.no.
Kjøper la inn bud på 4,1 millioner kroner med forbehold om finansiering. Kjøperen slo opp med kjæresten og mente avtalen ikke var bindende.
– Forbehold er ikke noen enkel affære. Mitt konkrete råd til selgere er at man ikke skal godta forbehold, sier Carsten Pihl, forbrukerrådgiver for bolighandelen hos Norges Eiendomsmeglerforbund.
Han mener forbehold om overtagelse og innflytting er greie så lenge de er datofestet – og passer med de planene man har.
Tapt nærmere en halv million kroner
Det er ingen angrerett på kjøp eller salg av bolig, derfor bør du være forsiktig med å gi forbehold om finansiering.
– Du som kjøper, med de reglene som gjelder, må aldri gi et bud du ikke kan stå inne for, sier Thomas Bartholdsen, fagdirektør i Forbrukerrådet.
JA: Det er så kort tid mellom visning og budrunde at man bør bruke forbehold hvis man er usikker på boligen, mener Thomas Bartholdsen i Forbrukerrådet. FOTO: Kjell Håkon K. Larsen
Han har sett eksempler på mennesker som har tapt opp til en halv million kroner fordi de enten har angret på budet eller fordi det viser seg at de ikke har evne til å kjøpe.
Man kan risikere å måtte betale for kostnadene ved en ny runde med salg, og man kan bli stående ansvarlig for mellomlegget mellom kjøpesummen man selv bød, og det boligen til slutt ble solgt for.
Bartholdsen mener det er for kort tid mellom visning og budrunde, at folk forplikter seg til å betale millionbeløp dagen etter at man så boligen første gang.
Det kan dukke opp usikkerhetsmomenter man ikke rekker å sjekke opp, og derfor anbefaler Forbrukerrådet at man benytter seg av forbehold.
Alternativet er at man spør megler skriftlig om man lurer på noe.
Hadde det vært lengre tid mellom visning og budrunde ville folk hatt mulighet til å sjekke mer og det ville blitt færre bud med forbehold, mener Bartholdsen.
Forbehold om hemmelig budrunde
«Hvis budet aksepteres får ikke megler ringe opp de andre interessentene».
SKEPTISK: Nordvik er spesielt skeptisk til forbehold om finansiering og forbehold om byggtekniske forhold. FOTO: Erlend Aas, NTB scanpix
Slike forbehold formulert får seniormegler Nils O.M. Nordvik på bordet fra tid til annen.
Budet kommer inn og er konfidensielt. Det er rettet direkte til selger uten at andre budgivere eller interessenter kan kontaktes.
– Det minner mest om kuppforsøk, det er avansert og spesielt, sier Nordvik.
– Blir ikke boligen solgt kan budet heller ikke brukes i fremtiden, man får ikke opplyse om at det har kommet inn, legger han til.
Kan du akseptere forbeholdene?
1. Forbehold om finansiering
Budgiver legger inn bud med forbehold om at vedkommende får lån.
Nils O.M. Nordvik i Nordvik & Partners: – Jeg er veldig skeptisk til å la selgeren akseptere bud med forbehold om finansiering. Hvis budgiver har søkt om lån, men ikke fått svar fra banken, ville jeg ikke akseptert budet. Hvis budgiver har fått et muntlig ja fra banken, men venter på det skriftlige, og banken kan bekrefte, da kan man være noe tryggere. Hvis budgiver nummer to ikke har forbehold og ligger 20.000 kroner under ville jeg valgt det budet uten forbehold.
Robert Borgås i Ihus: – Det er viktig at finansiering er i orden. Før budet aksepteres gjør vi alt det vi kan for å bekreftet finansiering. Vi er pålagt å legge frem budet. Det skal mye til for at man sier ja.
Thomas Bartholdsen i Forbrukerrådet: – Det blir en konkret vurdering i det enkelte tilfellet. Hvor mye høyere er budet? Er budgiver troverdig? Det vi vet er at eiendomsmeglere veldig gjerne tilrår å ikke akseptere bud med forbehold. De forsøker ofte å få budgiver til å fjerne forbeholdet.
2. Forbehold om overtagelse
Budgiver legger inn bud med forbehold om en viss dato som overtagelse.
Bartholdsen: – Det er et relativt hyppig brukt forbehold, og konsekvensene av å akseptere bud med et slikt forbehold er veldig oversiktlige.
Nordvik: – Det er viktig å undersøke når folk ønsker å ta over, og det ser du på budskjemaet. Når et bud aksepteres må man avklare tidspunktet for overtagelse. Koster boligen 15 millioner kroner og du må vente et halvt år på pengene, da løper rentene.
Borgås: – Det hender man får bud med forbehold om en spesifikk overtagelsesdato. Da må man se om dette passer med hva som er praktisk mulig for selger før man eventuelt aksepterer budet.
3. Forbehold om byggtekniske forhold
Budgiver legger inn bud forbehold om at badet har membran, at kjelleren er helt tørr eller for eksempel at taket er tett.
Nordvik: – Det er livsfarlig å akseptere forbehold om byggtekniske forhold. Si at du har flyttet inn i leilighet der du ikke kjenner forholdene. Budgiver tar forbehold om byggtekniske ting du ikke har peiling på. Hva om de finner ut at det ti år gamle badet ikke har membran, hva er resultatet? Må du betale et avslag på flere hundre tusen kroner etter salget, eller må du betale for nytt bad?
Bartholdsen: – Hvis du som selger er veldig trygg på at grunnmuren er i god stand så kan du selvfølgelig akseptere et bud med forbehold om at det ikke er behov for omfattende arbeid i grunnmuren. Som selger påtar du deg et større ansvar ved at du går god for at den konkrete tingen er i orden. Det blir et spørsmål om hvor komfortabel du er med risiko, og hvor trygg du er på at boligen er i god tilstand.
Borgås: – Det kommer an på hva forbeholdet gjelder. Noen slike forbehold kan være vanskelig å ta stilling til og noen avklares raskt. Vi må ha en tydelig dialog med budgiver og få klarhet i hva forbeholdet gjelder slik at selger kan ta stilling til det.
4. Forbehold om å få med inventar
Budgiver legger inn bud med forbehold om å lysekronen, sofaen eller vaskemaskinen med på kjøpet.
Nordvik: – Det er helt greit, men du må huske å spesifisere at tingene ikke er nye og at det ikke er sikkert at de har garanti. Kanskje komfyren eller kjøleskapet er ti år gamle og ryker innen overtagelse, da er det viktig å få med i avtalen at du ikke garanterer for teknisk stand.
Bartholdsen: – Det er et forbehold som er lett å forholde seg til. Hvis spisestuen er et arveklenodie, er det kanskje vanskelig å si ja til. Belysning som passer veldig godt og som kanskje ikke passer så godt et annet sted, kan selgeren være glad for å slippe å ta med seg videre.
Borgås: – Her er det bedre å være klar på hva som ikke medfølger av inventar i prospektet, slik at det ikke blir noen usikkerhet i etterkant. Vi går igjennom hva selger ønsker å ta med seg og hva som er varig fastmontert under utarbeidelsen av prospektet.
5. Forbehold om salg av egen bolig
Budgiver legger inn bud med forbehold om at deres nåværende bolig blir solgt til en viss pris.
Borgås: – Slike forbehold kan være vanskelige for en selger å ta stilling til. Vi vurderer objektet, gir selger og budgiver tilbakemelding om det er et lett omsettelig objekt og gir veiledning iht. situasjonen. Det er ofte slike forbehold fjernes når vi får gitt budgiver nok informasjon om at et slikt forbehold ikke kan godtas av selger. Dette er som regel fullt forståelig for en budgiver.
Nordvik: – Det er håpløst. Spesielt hvis man setter en salgspris. Hvis det ikke er satt en pris, så er det nesten å betrakte som ikke-forbehold, for et salg kan være på en krone. Selger kan si at forbeholdet ikke er greit, og heller foreslå lenger overtagelsestid så kjøper rekker å selge.
Bartholdsen: – Dette er et forbehold som er vanskeligere å forholde seg til. Mitt inntrykk er at det brukes oftere i grisgrendte strøk.
Ingen angrerett på boligkjøp
- Det eksisterer ingen angrerett ved salg/kjøp av fast eiendom.
- Når et bud er innsendt til megler og han har formidlet innholdet i budet til selger (slik at selger har fått kunnskap om budet), kan budet ikke kalles tilbake. Budet er da bindende for budgiver frem til akseptfristens utløp, med mindre budet før denne tid avslås av selger eller budgiver får melding om at eiendommen er solgt til en annen (man bør derfor ikke gi bud på flere eiendommer samtidig dersom man ikke ønsker å kjøpe flere enn en eiendom).
- Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.
- Når en aksept av et bud har kommet frem til budgiver innen akseptfristens utløp er det inngått en bindende avtale.
- Husk at også et eventuelt bud fra selger til kjøper (såkalte “motbud”), avtalerettslig er et bindende tilbud som medfører at det foreligger en avtale om salg av eiendommen dersom budet i rett tid aksepteres av kjøper.
Kilde: Forbrukerombudet
